＃高雄買房＃電梯二房  新興買屋 / 新興買房 - 高屏土地房屋 ✨高雄火車站前雙捷運2房2衛時尚宅《A》

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 37

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：998 萬
參考單價：38.43 萬/坪
地址：高雄市新興區林森一路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：金金大廈
格局： 2房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：25.97 坪 (不含車位面積)
主建物面積：25.97 坪
土地面積：1.82 坪
樓別/樓高： 5樓 / 10樓
屋齡：47 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

影音專區

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1558 元/月
朝向方位：坐南朝北
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下是針對物件編號 1329723（金金大廈）的買房者角度分析：

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置極佳：位於新興區火車站前，鄰近美麗島及高雄車站捷運站，通勤與生活機能成熟。 2. 實用坪效高：宣稱公設率極低，意味著室內實際可用空間較同總價物件大。 3. 格局規劃好：兩房配兩衛浴對於家庭或共同居住者非常方便，提升生活品質。 4. 價格門檻低：總價近 1000 萬即可進入市中心核心區，適合預算有限但渴望市區地段的買家。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡過高：屋齡達 47 年，已接近銀行核貸的嚴格審查期（通常 50 年為臨界點），可能影響貸款成數與年限。 2. 無車位配置：總價不包含車位，位於市中心需額外承租停車場，會增加每月固定開銷。 3. 建築維護風險：老舊大樓潛在漏水或設備（如電梯、管線）更新的可能性較高，後續維修成本需考量。 4. 管理費波動：1,558 元管理費對於低戶數的老大樓可能偏低，未來公共基金提存若不足將影響社區維護。
機會 (Opportunities)	1. 租賃收益潛力：鄰近火車站與校園，承租族群穩定，租金報酬率相對可觀。 2. 市區更新效應：新興區老舊建築多，未來若有危老重建或都市更新計畫，土地價值可能重估。 3. 裝潢增值空間：房屋已全新裝潢，買家若喜歡現有風格則省去裝修成本；若不喜亦可利用老屋翻新的潛力調整。
威脅 (Threats)	1. 轉手流動性：高屋齡物件在未來市場上可能較難轉手，或面臨價格凍漲。 2. 融資難度增加：隨著屋齡逼近 50 年，銀行可能會要求縮短貸款年限，導致房貸總利息負擔變重。 3. 利率變動風險：在高房價背景下若遇升息，對高槓桿買家將造成現金流壓力。 4. 宣稱公設為零之疑慮：電梯大樓宣稱零公設需謹慎驗算，實際使用面積若與地政資料不符可能衍生爭議。

2. 物件評論

這棟位於高雄火車站前的「金金大廈」物件，對於尋求進駐市中心且預算有限的買家來說，是一個值得考慮的選項，但必須清楚認知其代價。

是否值得購買： 如果您主要目的是「投資收租」或是「剛需自住但不介意屋齡」，則值得關注。若您重視「資產保值增值速度」或打算長久居住（20 年以上），則建議斟酌風險。

主要理由：

地段優勢明顯：高雄火車站與美麗島雙捷運站的加持，使其生活機能與租金吸引力在高雄市區中具競爭力，這是支撐房價的核心因素。
總價控制良好：單價約 38 萬且無車位，在該區域屬親民價格，讓購屋者能以較低門檻持有市中心資產。
老屋貸款風險需警惕：47 年的屋齡是最大隱憂，建議在看屋前務必確認銀行對該建築的貸額與年限計算，避免房貸壓力超出預期。
驗明公設真實性：雖然廣告宣稱零公設非常吸引人，但實際契約內容應再次核對，確保沒有隱藏成本。

總結而言，這是一個典型的「高地段、高屋齡、高坪效」物件，適合精算過的購屋者接手，但不適合追求新興豪宅體驗的族群。

問與答

我要發問

高屏土地房屋

李廷忠(仲介，收取服務費)

暱稱：李廷忠

專業品質：

服務態度：

房仲電話：0973-644855

訂閱：9 (加入)

高雄師大加盟店加盟店

經紀業名稱: 童心不動產

證號: （104）登字第290015號

【經歷】
順昌發不銹鋼廠長
欣元商仲南區經理
欣元商仲高雄分公司經理
永慶不動產高雄師大加盟店店長
【現任】
永義房屋師大和平店店長
【座右銘】
成功的秘訣是努力，所有的第一名都是練出來的。

【放心的委托】是客戶對我們的信任！
給您“揪感心”的服務是我們的信念！
深耕商圈20餘年，替屋主找到愛惜房子的買家，幫助許多人實現家的夢想。您的不動產懇請給我們機會!!

您好！我是您值得信賴的房仲小夥伴，專注於高雄地區的房地產市場。我持有永慶不動產高雄師大加盟店的店長資格，並曾在欣元商仲擔任南區經理，擁有豐富的專業經驗。誠實、負責、細心是我始終如一的特質，這讓我能夠以專業的態度為每位客戶提供最優質的服務。對我來說，每一個成交都是一段故事，而我樂於參與您購房或售房的旅程。

我的座右銘是“成功的秘訣是努力，所有的第一名都是練出來的。”我相信，努力就會有收穫！如果您對高雄的社區或住宅有任何問題，歡迎隨時聯繫我。在這裡，我期待與您一起尋找理想的房產，讓我們的故事從今天開始書寫吧！快來聯繫我，讓我成為您最信賴的房產顧問！